非税务居民房地产投资中的税务问题-物业出售

有很多移民加拿大的朋友在入籍之后会选择回流原居地。他们中许多人回流后会选择成为非税务居民，不会再向加拿大报税。这些移民在加拿大居住期间会至少持有一套房产，有些人在回流后把这些房产出租作为一个投资项目。另外，有些“空中飞人”在移民加拿大后因为无法放弃原居地的工作或事业，从税务的角度考虑，选择作为加拿大的非税务居民。他们当中的许多人被加拿大过去一段时间内火热的房地产所吸引而投资物业。加拿大税法对非税务居民出租、出售房产时有着特殊的要求。希望成为非税务居民的移民人士应该了解并遵循相关的规定，以免给自己惹出不必要的麻烦。

物业出售

 税法规定，加拿大人如果从非税务居民手中购买物业时，有责任扣留总价的25%作为卖方非税务居民的预缴税款缴纳给税务局。这就是为什么律师会要求卖方签署一份申明，声明自己是加拿大税务居民的原因。举个简单的例子，当A（非税务居民）出售加拿大的房产给B（税务居民）时，假如成交价是1百万加币，Ｂ有责任替A代扣成交价的25%（25万加币）给税务局作为A的预缴税款。这样，A只能从B手中得到75万加币。

如果非税务居民不希望买方替自己扣税，非税务居民可以向税务局提出请求按照实际增值部分来预扣税款。非税务居民可以在closing之前，或必须在Closing后十天之内向税务局提出此项申请。CRA在对提出的申请核实后出具证明（Certificate of Compliance）。一般律师在没有收到ＣＲＡ的证明前会Hold总额的25%。直至收到证明后，才会将余下的金额交给卖方。

税务局一般需要８个星期的时间来处理此类非税务居民的申请。注意如果非税务居民出售的房屋在过去有过出租行为，会导致税务局核查非税务居民是否对出租收入按时申报并交纳税款。在非税务居民对过去的房租收入没有申报或税款未清的情况下，CRA会大大延长出具证明的时间。

一般来说，非税务居民预缴的税款会大于实际需要支付的税款。非税务居民需要在出售房屋第二年的4月30日之前向税务局提交非税务居民税表以要回多缴纳的部分。逾期提交有可能导致多支付的税款无法要回，提醒非税务居民格外小心自己的税务问题，应及时向专业会计师咨询，并在专业会计师的指导下按时申报税务，以避免未来不必要的经济损失。

加拿大税法对非税务居民出租、出售房产时有着特殊的要求。希望成为非税务的移民人士应该了解相关的规定，在实际操作中聘请专业人士协助处理，以免给自己引起不必要的税务负担和麻烦。

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作者李涛为加拿大特许会计师（CPA, CA）．了解更多详情, 请浏览网站http://litao.tlinc.ca/cn/. 如需要专业帮助，请致电（416）399-8106 李涛特许会计师事务所预约咨询。