非税务居民房地产投资中的税务问题-物业出租

有很多移民加拿大的朋友在入籍之后会选择回流原居地。他们中许多人回流后会选择成为非税务居民，不会再向加拿大报税。这些移民在加拿大居住期间会至少持有一套房产，有人在回流后把这些房产出租作为一个投资项目。另外，有些“空中飞人”在移民加拿大后因为无法放弃原居地的工作或事业，从税务的角度考虑，选择作为加拿大的非税务居民。许多人被加拿大过去一段时间火热的房地产所吸引而投资物业并出租以获取最佳回报。

出租物业

非税务居民必须根据该税法第XIII部分要求缴纳预扣税款。对于物业出租，这一税率是租金的25%。如果出租是由地产经纪或出租公司代理的，代理方会在扣除预扣税款后，将余下的部分交给屋主。这一税款需要按月缴纳。

用一个简单的例子来说明，假如王先生出租了一套公寓每月2000加币，王先生需要每月向税务局缴纳500加币作为XIII部分税款，王先生实际只得到1500加币。如果出租是由中介帮助执行的，中介将有义务替王先生缴纳此项税款。如果是王先生自己寻找的租客，在租客是加拿大税务居民并知道王先生是加拿大非税务居民的情况下，租客有权利并有义务帮助王先生预扣此项税款缴纳给税务局。

由上例可以看出，因为此项税率不考虑在出租过程中的费用，对于非税务居民而言，这是一项沉重且不太合理的税务负担。幸运的是这一税务在恰当的安排下是可以避免的。

如果非税务居民被要求扣减XIII部分税款，可以向税务局申请按照税法第216条扣税。按照第216条的规定，非税务居民在申请后可以按出租物业的净收入每月缴纳税款。注意非税务居民仍需要按月缴纳。此项申请不是一次性的，必须逐年申请。

如果非税务居民提出了上述申请，非税务居民必须在下一年的6月30日之前向税务局申报出租税务。逾期不报，税务局会取消非税务居民按照第216条缴税的请求，要求按照税法第XIII部分（25%）缴税。

如果非税务居民希望按照税法第216条申报税务不过未提出上述申请，非税务居民必须在两年之内向税务局交纳相应税表。逾期税务局将不予接受。

加拿大税法对非税务居民出租房产时有着非常特殊的要求。希望成为非税务居民的移民人士应该了解相关的规定，在实际操作中聘请专业人士协助处理，以免给自己引起不必要的税务负担和麻烦。

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作者李涛为加拿大特许会计师（CPA,CA）．了解更多详情, 请浏览网站http://litao.tlinc.ca/cn/. 如需要专业咨询帮助，请致电（416）399-8106 李涛特许会计师事务所。