出租物业亏损的税务处理

如果你有出租个人物业，只要出租物业产生的费用满足相关的税法规定，出租物业的亏损也可以用来抵减你的收入。需要注意的是，税务局对于将出租个人物业中的损失抵减其他收入的做法审查相当严格。你需要确保手头上有充足的税务凭据来支持你的出租物业产生的费用。

出租亏损可以用来递减前三年的收入。对于2006年及以后的亏损，它可以用来抵减未来20年内的收入。对于2004年3月到2005年间的亏损，它可以抵减十年内的收入。对于更早年的亏损，它只可以抵减未来七年内的收入。经营亏损可以抵减这些年里的任何收入。纳税人有权选择何时使用经营亏损。

如果你的出租物业中有一部分是被用来个人或亲属使用，例如，如果你的亲属曾经在那里免费居住，或者，你曾经居住过或将来打算在那里居住。税务局很可能会质疑你的租金亏损。税务局有可能要求你提供详细的资料，如建筑平面图指出哪些区域是自住，哪些是出租，哪些是与你的租户公用的部分。另外，你或许还需要提供哪些费用是用于整个房产，哪些是只用于出租部分。如果你将物业以一个低于市场的价格出租给你的亲属，你的出租亏损有可能会被税务局拒绝。

如果有可能你应该准备好证明你的出租物业具有商业性质的证据。如果可能的话，你应该在购买出租物业时应该保留你对出租物业做的市场研究。这样做可以使你有充足的证据证明投资的房地产将是一个有利可图的商业行为。在税务法院的裁定中，法庭认可租赁物业有可能需要几年时间（其中一个案例有长达八年的时间）才会获得盈利。在解释你的出租亏损时，如果你曾经采取过一些行为增加收入或减少支出以增加利润动，这也会有助于你证明你出租物业的商业属性。

根据最高法院裁定，税务机关不应该因纳税人缺乏商业头脑而认定出租行为没有商业原因。如果税务局试图阻止你申报租金亏损，即使你没有详细的盈利预测及手头的市场调研资料，你也应该向特许会计师寻求专业咨询帮助争取你的权益。

与我联系

作者李涛是加拿大特许会计师（CPA,CA）。欲了解更多详情, 请订阅邮件http://litao.tlinc.ca/cn/newsletter-subscription/或浏览网站http://litao.tlinc.ca/cn/。如需要专业咨询帮助，请致电（416）399-8106预约，李涛特许会计师事务所将为您提供专业服务。